Один из показательных случаев в практике Кирилла начался с типичной проблемы: собственник сдал коммерческое помещение под табачный бизнес, а арендатор спустя время перестал платить, но продолжил пользоваться объектом.

Можно было направить претензию и готовиться к долгому взысканию задолженности. Но Кирилл внимательно изучил договор и нашел условие, которое изменило стратегию.

В договоре было предусмотрено право собственника ограничить доступ арендатора в помещение при нарушении обязательств. При этом арендная плата продолжала начисляться.

Использовать это условие было рискованно.

По словам Кирилла, примерно в 9 случаях из 10 судебная практика по подобным спорам складывалась не в пользу собственников: считалось, что арендодатель не может закрыть доступ в помещение и одновременно продолжать начислять аренду.

Несмотря на это, Кирилл предложил действовать исходя из условий, которые стороны сами согласовали в договоре.

Началось судебное разбирательство. Дело оказалось неоднозначным и дошло до кассационной инстанции.

Одним из ключевых аргументов стали условия договора, на которые арендатор и собственник согласились при его заключении.

В результате собственнику удалось отстоять свою позицию и выиграть спор.

Для Кирилла этот кейс подтверждает важный принцип: договор — это не формальность перед началом сотрудничества, а инструкция на случай, если отношения между сторонами пойдут не по плану.

Пока контрагент выполняет обязательства, предприниматель может годами не возвращаться к подписанному договору.

Проблемы начинаются, когда арендатор перестает платить, поставщик нарушает сроки или партнер решает трактовать договоренности по-своему.

Тогда одна формулировка может оказаться важнее десятков стандартных пунктов.

В практике Кирилла заранее предусмотренное условие дало собственнику дополнительный инструмент для защиты своих интересов.

Поэтому предпринимателю стоит еще до подписания документа задать себе вопрос:

«Что произойдет, если вторая сторона перестанет выполнять свои обязательства?»

Кто отвечает за нарушение? Что происходит при просрочке? Когда можно расторгнуть договор? Какие инструменты останутся у бизнеса?

Кирилл работает преимущественно с предпринимателями, в том числе по вопросам коммерческой недвижимости, договорных отношений и корпоративного права.

Его подход заключается не в том, чтобы предприниматель самостоятельно знал все законы. Задача — заранее увидеть риски и предусмотреть инструменты защиты бизнеса.

Особенно это важно в коммерческой недвижимости: помещение — актив, который должен приносить доход, поэтому содержание договора напрямую связано с деньгами собственника.

При этом неблагоприятная судебная практика еще не означает, что от защиты нужно отказаться. Необходимо изучать обстоятельства конкретного дела и документы.

Именно такой подход помог в споре с арендатором: Кирилл нашел инструмент защиты в самом договоре и провел позицию собственника через судебные инстанции до кассации.

Хороший договор готовят не для хороших времен. Его готовят на случай, если что-то пойдет не так.

Поэтому вместо вопроса «Можно ли уже подписывать?» полезнее спросить:

«Дает ли этот договор понятный сценарий действий, если контрагент нарушит свои обязательства?»

Если такой сценарий предусмотрен заранее, у бизнеса уже есть инструменты защиты. Если нет — искать их придется во время конфликта, когда деньги и время уже потеряны.

Кирилл Разин — юрист для предпринимателей с опытом 10 лет. Основные направления практики — коммерческая недвижимость, договорные отношения и корпоративное право.
Иногда один правильно предусмотренный пункт договора становится тем, что помогает бизнесу защитить свои деньги и выиграть спор.